Le nuove tariffe di Airbnb: commissione solo host, prezzo totale e cosa cambia per i tuoi margini

Ci siamo: Airbnb ha annunciato la fine del sistema a doppio binario. Dal 13 ottobre 2026 tutti gli host europei — quindi anche quelli italiani — passano a un'unica commissione a carico dell'host del 15,5% (il 15 settembre 2026 per gli host fuori dall'Unione europea). Non riguarda più solo chi usa un gestionale: diventa lo standard per tutti, host individuali compresi. Insieme al prezzo tutto compreso ormai mostrato in vetrina, la novità cambia quanto incassi e apre anche qualche domanda sul fronte fiscale. Vediamo cosa succede davvero, cosa è certo e come rifare i conti.

I due modelli di commissione: split fee e solo host

Fino a oggi Airbnb ha usato due schemi. Il primo, la commissione condivisa (split fee), divide il costo: l'host paga una piccola quota sul valore della prenotazione (tipicamente intorno al 3% + IVA) e l'ospite paga a parte una service fee più alta, in genere intorno al 14-15%, che vede aggiunta al totale in fase di pagamento. Il secondo schema è la commissione solo host (host-only fee): l'ospite non paga alcuna commissione di servizio e l'intero costo resta a carico dell'host, trattenuto direttamente dal payout. È proprio questo secondo modello che dal 13 ottobre 2026 diventa obbligatorio per tutti gli host europei, con un'aliquota fissata al 15,5%.

• Split fee (fino al 2026): host ~3% + IVA, ospite ~14-15% aggiunto al totale. Il costo per l'host sembra basso, ma l'ospite vede un prezzo finale più alto
• Solo host (dal 13 ottobre 2026 in UE): ospite 0%, host 15,5%. Il prezzo mostrato all'ospite è quello che imposti tu, ma tutta la commissione grava su di te
• La commissione del 15,5% si applica all'intero valore della prenotazione, costo di pulizia incluso: se addebiti la pulizia all'ospite, ora paghi la commissione anche su quella
• Politiche di cancellazione più rigide possono comportare una commissione host ancora più alta: valuta il trade-off tra sicurezza e costo

Le date: quando scatta il cambio

Airbnb ha comunicato il passaggio agli host via email e attraverso la dashboard, con due date diverse a seconda dell'area: il 15 settembre 2026 per gli host fuori dall'Unione europea e il 13 ottobre 2026 per gli host dell'Unione europea, l'Italia compresa. Da quella data il modello a doppio binario sparisce e resta solo la commissione unica a carico dell'host. Fino ad allora, per molti host individuali resta in vigore la vecchia split fee, ma conviene prepararsi da subito perché il cambio è automatico e non richiede alcuna azione da parte tua: semplicemente, un giorno la commissione trattenuta dai tuoi payout sarà più alta.

• 15 settembre 2026: passaggio al modello solo host per gli host fuori dall'UE
• 13 ottobre 2026: passaggio al modello solo host per gli host dell'UE, Italia inclusa
• Nessun intervento richiesto: il cambio è applicato d'ufficio da Airbnb, tu vedrai solo il payout ridotto
• Chi già collega Airbnb a un gestionale o channel manager (via API), o è classificato come host professionale, è di fatto su questo modello già da tempo

Il prezzo totale in vetrina: la seconda novità

In parallelo alle commissioni, Airbnb ha reso standard la visualizzazione del prezzo tutto compreso: nei risultati di ricerca l'ospite vede fin da subito il totale del soggiorno — tariffa a notte, costo di pulizia e commissioni inclusi (le tasse restano in genere indicate a parte) — e non più la sola tariffa civetta a notte. È la stessa logica di trasparenza che l'Unione Europea sta imponendo su tutti i canali digitali, e che ritroviamo nel nuovo regolamento UE sugli affitti brevi: il prezzo che l'utente vede per primo deve essere quello che pagherà davvero.

Per te cambia una cosa pratica ma importante: costi di pulizia gonfiati o tariffe base artificiosamente basse non funzionano più. Prima una casa con notte bassa e pulizia salata poteva salire nei risultati e sorprendere l'ospite al checkout; ora l'ospite confronta il totale reale, e un costo di pulizia sproporzionato ti penalizza in classifica e in conversione. Il prezzo va costruito onesto e per intero fin dall'inizio.

Quanto incide davvero sul tuo netto

Facciamo il conto con numeri concreti. Prenotazione da 1.000 € di canoni in un mese. Con la nuova commissione solo host del 15,5%, Airbnb trattiene 155 € dal payout: te ne arrivano 845 € (al lordo di IVA sulla commissione dove applicabile). Con la vecchia split fee, come host pagavi circa il 3% — 30 € — e il resto lo vedeva l'ospite: sullo stesso incasso, la commissione a tuo carico passa quindi da ~30 € a 155 €. Su quanto ti resta pesano poi le imposte — con la cedolare secca al 21%, che è un'imposta piatta e non permette di dedurre i costi — e le spese vive di pulizia, biancheria e utenze. È il motivo per cui "quanto guadagno con Airbnb" e "quanto mi resta in tasca" sono due domande molto diverse.

• La commissione del 15,5% si calcola sul valore della prenotazione, costo di pulizia incluso: più alto è il totale, più alta è in valore assoluto la fee
• La cedolare secca è un'imposta piatta e non consente di dedurre i costi di gestione (pulizie, utenze, manutenzione): il conto va fatto sul lordo, non sui costi
• Rispetto alla vecchia split fee la quota a carico dell'host cresce di oltre cinque volte (dal ~3% al 15,5%): è un aumento reale del costo di piattaforma, non un semplice spostamento contabile
• Per stimare il TUO netto reale — dopo commissioni, tasse e costi — puoi usare il calcolatore gratuito di Keyo

E il fisco? Cosa è certo e cosa no

Sul fronte fiscale conviene distinguere ciò che è certo da ciò che non lo è ancora, perché sul web gira molta confusione. Il certo: la cedolare secca è un'imposta piatta (21%, o 26% dalla seconda unità destinata alla locazione breve) che sostituisce l'IRPEF sul canone, e per sua natura non consente di dedurre alcun costo di gestione — pulizie, biancheria, utenze, manutenzione. Con una commissione che sale dal ~3% al 15,5%, il margine si assottiglia; e siccome con la cedolare i costi non si scaricano, il conto netto va rifatto con attenzione.

Il non ancora certo — ed è la domanda che ci fanno più spesso — riguarda proprio il nuovo modello: Airbnb non ha ancora chiarito quale importo comunicherà come base della ritenuta del 21% che applica in qualità di sostituto d'imposta, se il prezzo pieno pagato dall'ospite o l'importo già al netto della sua commissione. È una differenza che pesa sull'imponibile. Finché non arrivano indicazioni ufficiali, evita le semplificazioni che circolano online: conserva i riepiloghi dei pagamenti Airbnb, non dare per scontata la base imponibile e verifica con il tuo commercialista come impostare la dichiarazione. È il tipo di dettaglio che conviene chiarire prima, non a giugno dell'anno dopo.

Provalo tu: il calcolatore di margine

Inserisci la tariffa che esponi a notte e la tua aliquota, e confronta a colpo d'occhio quanto ti resta con la vecchia commissione condivisa e con la nuova commissione solo host al 15,5%. Il calcolatore ti mostra anche a quale tariffa dovresti riportarti per mantenere lo stesso margine. La stima delle imposte è semplificata (applicata sul prezzo esposto): per la base imponibile reale fai riferimento al commercialista.

Come proteggere il margine (senza barare sul prezzo)

Passare al modello solo host significa vedere una commissione più alta trattenuta dal payout: è normale, ma va assorbita bene. Alcune mosse concrete.

• Rifai il pricing includendo la commissione nel prezzo obiettivo: parti dal netto che vuoi e risali alla tariffa, non il contrario
• Costo di pulizia realistico, non gonfiato: con il prezzo totale in vetrina, una pulizia sproporzionata converte meglio di una tariffa civetta
• Diversifica i canali: sincronizzare Airbnb, Booking e gli altri portali con un channel manager riduce la dipendenza da una singola piattaforma e dalle sue commissioni
• Spingi il canale diretto quando puoi: ospiti di ritorno, mini-sito, passaparola — ogni prenotazione fuori piattaforma è commissione risparmiata
• Confronta il costo-piattaforma con il valore di una gestione professionale: spesso un buon property manager alza occupazione e tariffa media più di quanto costi (ne parliamo nella guida alle commissioni)

In sintesi

Le nuove tariffe di Airbnb vanno lette insieme: dal 13 ottobre 2026 (in UE) una commissione unica del 15,5% tutta a carico dell'host, applicata anche alla pulizia, e un prezzo tutto compreso mostrato all'ospite fin dai risultati. Chi è in cedolare secca deve tenere d'occhio anche il fronte fiscale, con un'avvertenza onesta: la cedolare non ammette deduzioni di costi, e su come Airbnb calcolerà la base della ritenuta nel nuovo modello manca ancora una risposta ufficiale — meglio chiarirlo col commercialista. La conseguenza pratica è una sola: i conti vanno rifatti ora, con la commissione già dentro il prezzo obiettivo, perché il tempo delle tariffe civetta è finito. Se vuoi affidarti a chi questi conti li fa ogni giorno, su Keyo puoi confrontare i property manager della tua zona con commissioni dichiarate e recensioni verificate, oppure pubblicare gratis la tua richiesta e farti proporre condizioni chiare prima di impegnarti.